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关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知

京国土房管拆〔2003〕808号

    各区县国土房管局、物价局,各房地产价格评估机构:
为规范本市房屋重置成新价评估行为,合理确定各类房屋的重置成新价,根据建设部《房地 产 估价规范》(GB/T50291-1999)和本市实际情况,北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价 局对原《北京市房屋估价办法》、《北京市住宅楼房估价技术规范》作了修订,现予发布, 并就有关事项通知如下:
一、本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。
二、按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》进行房 屋拆迁时,需要对被拆迁房屋重置成新价进行评估的,应当按照本标准执行。
三、平房、中式楼房重置成新价评估的分值,东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、 海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区为227元/分,其他远郊区(县)为182元/分。
四、本标准自2003年10月1日起施行。原市房屋土地管理局和市物价局1996年11月 1日《关于 发布修订后的〈北京市房屋估价办法〉的通知》(京房地评字〔1996〕573号)、市房屋土地 管理局1997年1月7日《关于实施〈北京市房屋估价办法〉有关拆迁问题的通知》(京房地拆 字〔1997〕第018号)、市房屋土地管理局和市物价局1999年7月6日《关于印发〈北京市住宅 楼房估价技术规范〉的通知》(京房地评字〔1999〕655号)同时废止。

北京市房屋重置成新价评估技术标准

第一章 总 则
1-1 立法目的和依据
1-2 适用范围及重置成新价定义
1-3 估价技术路线
1-4 未列入的项目
第二章 平房、中式楼房重置成新价评估
2-1 估价路线、部件及分值
2-2 标准间
2-3 计算公式:
(1)砖木结构房屋
(2)砖混结构房屋
(3)中式楼房
2-4 房屋部件计分表
(1)屋面计分表
(2)屋架计分表
(3)墙身计分表
(4)门窗计分表
(5)顶棚计分表
(6)地面计分表
(7)装修计分表
(8)设备计分表
(9)附属物计分表
2-5 柱高差率表
2-6 砖木结构房屋成新评定说明
2-7 砖木结构房屋成新折余率表
2-8 房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚成新评定说明
2-9 房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚折余率表
2-10 块料面层成新评定说明
2-11 房屋暖气、卫生设备或新评定说明
2-12 砖混结构房屋完损等级和成新评定说明及折余率表
2-13 砖混结构房屋使用年限折余率表
2-14 砖混结构房屋装修设备完损等级和成新评定说明及折余率表
2-15 附属物据实估价表
2-16 树木估价表
第三章 楼房重置成新价评估
3-1 计算公式
3-2 楼房基本价格表
(1)住宅楼房基本价格表
(2)非住宅楼房基本价格表
3-3 楼房折余率:
(1)楼房成新评定说明
(2)楼房直线折旧参数说明表
3-4 增项价格:
(1)增项价格表
(2)增项成新评定说明
3-5 区域系数:
3-6 装修及附属物重置成新价的评估
第四章 附则
4-1规定价格与实际偏离的情况

第一章 总 则

    1-1 立法目的和依据
为规范本市房屋重置成新价评估行为,合理确定各类房屋的重置成新价,根据建设部《房地 产估价规范》(GB/T50291-1999),特制定本标准。
1-2 适用范围及重置成新价定义
本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。
房屋拆迁中所称重置成新价,是指用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。
1-3 估价技术路线
本标准采用成本法测算。
1-4 未列入的项目
本标准未列入的项目,可参照估价时点的市场价格结合该项目具体情况进行评估。

第二章 平房、中式楼房重置成新价评估

    2-1 估价路线、部件及分值
平房、中式楼房重置成新价的评估采用分部件按条件计分、依成新折扣的办法计算房屋总分 ,再按规定的分值计算房屋价格。
房屋的组成部件包括:屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面、装修、设备、附属物等九类 。前六类部件以标准间为单位按条件计分,后三类部件依实际数量按条件计分。各部件分数分别见屋面计分表、屋架计分表、墙身计分表、门窗计分表、顶棚计分表、地面 计分表、装修计分表、设备计分表、附属物计分表。标准间计分的各类部件,一间房屋内条 件不同的,按比例计分。各类部件未列入的项目,可参照分数相近的项目计分或据实估价。
分值由市国土房管局公布。
2-2标准间
房屋的标准间:平房为建筑面积20平方米,中式楼房为建筑体积60立方米。其计算公式为:
(1) 平房
标准间数=建筑面积÷20
(2) 中式楼房
标准间数=房屋基底面积×柱高÷60
2-3计算公式:
(1)砖木结构房屋
房屋及附属物重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数)×柱高差率〕 ×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价
成新折余率的确定:按《砖木结构房屋成新评定说明》和《砖木结构房屋成新折余率表》执行;在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的,依其规定;计残值的,按《各类房屋折余率表》计算;不计残值的,按成新百分比计算。
柱高差率的确定:按《柱高差率表》执行。
附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。
(2)砖混结构房屋
房屋及附属物重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数)×柱高差率〕 ×标准间数×(成新折余率+使用年限折余率)÷2+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价
成新折余率的确定:按《砖混结构完损等级评定说明及折余率表》执行;使用年限 折余率的确定:按《砖混结构房屋使用年限折余率表》执行;在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的,依其规定。
柱高差率的确定:按《柱高差率表》执行。
附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。
(3)中式楼房
房屋及附属物重置成新价=〔(屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数 ) ×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数× 成新折余率〕×分值+附属物据实估价
成新折余率的确定:按《砖木结构房屋成新评定说明》和《砖木结构房屋成新折余率表》执行;在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的,依其规定;计残值的,按《各类房屋折余率表》计算;不计残值的,按成新百分比计算。
附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。
2-4 房屋部件计分表
(1)屋面计分表

项目

说明

简称

单位

分数

 





琉璃瓦

各种釉子的琉璃瓦

琉璃1

102.18

筒瓦

筒瓦下满铺望板、油毡

瓦2

29.14

筒瓦

筒瓦下满铺席箔

瓦3

17.71

合瓦

合瓦下满铺望板

瓦4

29.36

合瓦

合瓦下满铺席箔

瓦5

18.79

石板瓦

石板瓦下满铺望板、油毡

瓦6

26.55

石板

瓦石板瓦下满铺席箔

瓦7

19.10

水泥瓦

水泥瓦下满铺望板、油毡

瓦8

16.06

水泥瓦

水泥瓦下满铺席箔

瓦9

10.80




干插瓦

有无合瓦边稍垄不予区分

灰瓦1

9.58

仰瓦灰梗

有无合瓦边稍垄、分间垄不予区分

灰瓦2

8.87

棋盘心

前坡合瓦后坡青灰及前后棋盘心,屋脊及分间垄为合瓦,其余为青灰

灰瓦3

11.82

棋盘心

前坡合瓦后坡棋盘心

灰瓦4

15.51



青灰顶

不分平顶、坡顶,含麦壳灰

灰1

6.68

焦渣顶

不分平顶、坡顶,含泥顶

灰2

3.86





现浇板

各种现浇的钢筋混凝土屋面

19.53

槽型板

预制槽型板

预1

23.86

圆孔板

预制圆孔板

预2

16.77

加气板

预制加气板

预3

14.37

 

 



玻璃钢

各种钢性玻璃坡顶屋面

玻坡

9.16

玻璃钢

各种钢性玻璃平顶屋面

玻平

7.75

木板油毡

木板上铺油毡、石子坡顶屋面

板毡坡

11.16

木板油毡

木板上铺油毡、石子平顶屋面

板毡平

8.89

铅铁

镀锌瓦楞铁下铺望板、油毡

铅1

15.98

铅铁

镀锌瓦楞铁下铺席箔

铅2

10.20

铅铁

干挂黑铁板

铅3

6.78

石棉瓦

石棉瓦下铺望板、油毡

石棉1

11.80

石棉瓦

石棉瓦下铺席箔

石棉2

6.18

干挂瓦

小屋架干挂水泥瓦、石棉瓦

干挂瓦

3.16

附计:
一、 屋面包括望板、席箔以上各种面层和各种屋脊。
二、 平顶屋面上铺设花砖、水磨石等块料面层的,除按平面屋面计分外,另按地面所属项目的80%计分,并随房折旧。
三、 用条砖、方砖、瓦笆替作望板、席箔的,按席箔计分。
四、 利用地下室顶面作房屋地面的,分别按以下计算:
(一) 在地下室顶面上做木地板的,按地下室顶面和木地板所属项目分别计分。地下室顶面为木地板又作上层地面的不重复计分。
(二) 在地下室顶面上铺设花砖、水磨石等块料面层的,除按平面屋面计分外,另按地面所属项目的80%计分。
(三) 在地下室顶面上做水泥、焦渣地面的,即视为地下室屋面,房屋地面不再计价。
五、其他屋面,如石棉瓦、铅铁顶、玻璃钢顶、木板油毡顶按灰瓦房折旧;彩色瓦楞铁屋面并入铅1。
(2)屋架计分表

项目

说明

简称

单位

分数




七檩柁

高级做法,进深大于6米

中架1

36.3

七檩柁

普通做法,进深大于6米

中架2

26.47

五檩柁

高级做法

中架3

22.93

五檩柁

普通做法

中架4

18.05

平台柁

五檩高级做法

平柁1

14.04

平台柁

五檩普通做法

平柁2

13.23

平台柁

四檩普通做法

平柁3

10.57

平台柁

三檩普通做法

平柁4

8.92

硬山搁

七檩以上、进深大于8米

硬1

11.4

硬山搁

七檩、进深大于6米

硬2

9.19

硬山搁

五檩、进深大于4米

硬3

7.53

硬山搁

四檩、进深≤4米

硬4

5.34



木屋架

跨度≤6米

人架1

9.60

木屋架

6米<跨度≤8米

人架2

12.98

木屋架

跨度>8米

人架3

16.58

小型木屋架

屋架间距1米以内

人架4

8.56

钢木屋架

跨度≤6米

人架5

9.50

钢木屋架

6米<跨度≤8米

人架6

12.78

钢木屋架

跨度>8米

人架7

17.05

小型钢木屋架

屋架间距1米以内

人架8

8.90



钢屋架

跨度≤6米,角钢檩,石棉瓦屋面

钢架1

11.68

钢屋架

6米<跨度≤9米,角钢檩,石棉瓦屋面

钢架2

17.55

钢屋架

跨度>9米,角钢檩,石棉瓦屋面

钢架3

23.28

钢屋架

跨度≤9米,大型屋面板

钢架4

17.55

钢屋架

9米<跨度≤15米,大型屋面板

钢架5

28.56

钢屋架

跨度>15米,大型屋面板

钢架6

39.48




钢砼屋架

跨度≤9米

钢混1

5.40

钢砼梁

9米<跨度≤12米

钢混2

18.95

钢砼梁

跨度>12米

钢混3

22.57

附计:
一、中式屋架高级做法:材质为松木,檩直径不低于25cm,柱、柁直径不低于40cm,三间房两架跨空柁,两架排山柁,檩、柱见圆,檩带垫板、垫枋,前后檐椽带飞头。
二、屋架计分表中分数仅指房屋屋架全为同一屋架时分数,当有不同屋架时,则分别按比例计分。
三、平台柁与腊阡柁不予区分。
四、中式柁没有柱子,按木屋架计分。
(3)墙身计分表

项目

说明

简称

单位

分数

缸砖墙

全部缸砖垒砌

58.23

细磨砖墙

整个墙身外部细磨砖垒砌,兰整砖衬里

磨1

68.52

细磨砖墙

整个墙身外部细磨砖垒砌,碎砖衬里

磨2

49.13

磨砖棋盘心

山墙四框、坎墙、后檐下碱为细磨砖,碎砖衬里

磨棋

43.16

粗磨砖墙

粗磨砖垒砌,兰整砖衬里

粗磨1

52.65

粗磨砖墙

粗磨砖垒砌,碎砖衬里

粗磨2

33.26

整砖墙

红砖墙、矽酸盐砖墙,满门窗

红整1

26.87

整砖墙

红砖墙、矽酸盐砖墙,半门窗

红整2

28.28

整砖墙

红砖墙、矽酸盐砖墙,一门一窗

红整3

29.62

兰砖墙

兰砖墙,满门窗

兰整1

30.82

兰砖墙

兰砖墙,半门窗

兰整2

32.23

兰砖墙

兰砖墙,一门一窗

兰整3

33.57

半整砖墙

四框整砖、外整里碎、整砖下碱、烟灰砖、焦渣砖、空斗砖

半整

23.88

碎砖墙

全部碎砖垒砌,两腿整砖

19.74

虎皮石墙

虎皮石墙,水泥沙浆勾缝,满门窗

虎1

23.58

虎皮石墙

虎皮石墙,水泥沙浆勾缝,半门窗

虎2

24.58

虎皮石墙

虎皮石墙,水泥沙浆勾缝,一门一窗

虎3

25.75

附计:
一、 各类墙身包括基础、墙檐、女儿墙。
二、 磨方砖贴棋盘心的按磨砖墙计分。
三、 墙身下碱为虎皮石的分别按比例计分。
四、 房屋台基高度调整系数:

台基高度

调整系数

台基高度<0.3米

1.0

0.3米≤台基高度<0.5米

1.1

0.5米≤台基高度<0.8米

1.2

0.8米≤台基高度<1.0米

1.3

1.0米≤台基高度<1.3米

1.4

1.3米≤台基高度<1.5米

1.5

1.5米≤台基高度<1.8米

1.6

1.8米≤台基高度<2.0米

1.7

台基高度2.0米

1.8

说明:台基高度指从院内地面到房屋室内地面的高度。
台基高度大于两米,每增加0.1米,调节系数增加0.05。

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